Jak podnikat - diskuzní fórum
Témata => Daňové výdaje => Téma založeno: Suchánková Eva Březen 02, 2009
-
Dobrý den, jsem vlastníkem nemovitosti, která není zahrnuta v obchodním majetku a chci ji pronajímat. Na tento pronájem nemusí být živnostenský list, tudíž příjmy budu zdaňovat podle §9 ZDP. Jak je to s opisy u tohoto majetku? Pokud se rozhodnu vést účetnictví, movitý a nemovitý majetek o kterém je účtováno se nepovažuje za obchodní majetek - z toho vyplývá, že si odpisy nemůžu uplatnit? A co výdaje spojené s opravou této nemovitosti? Budou daňově uznatelné? Děkuji za opověď.
-
Odpisy HM lze uplatnit. Slova o tom, že se majetek o kterém je účtováno nepovažuje za OM znamenají, že se v případě prodeje tohoto majetku nesleduje lhůta 5 let od vyřazení z OM - příjem z prodeje vyřazeného majetku je osvobozen od daně.
-
Dobrý den ,chtěl bych se zeptat zda se odpis automobilu,který je v obchodním mění na mé jméno odpisuje celý na mě-tedy 100 %,nebo též na spolupracující osobu-manželku.Jsem osoba OSVČ a vedu DE.Příjmy a výdaje dělím rovnoměrně 50 na 50. Děkuji Luboš.
-
Odpověď jste už dostal zde:
http://diskuse2.jakpodnikat.cz/viewtopic.php?id=2032
-
Dobrý den, chtěla bych se zeptat na příjmy výdaje dle §9:
1. které výdaje patří do vstupní ceny bytu, který jsem rekonstruovali: cena bytu, na základě kupní smlouvy, úroky z úvěru do doby než byl byt předán do nájmu - předtím byl rekonstruován (po tomto datu úroky přímo do výdajů), měsíční poplatky za správu úvěr (150,- Kč?) cena za materiál a služby na rekonstrukci, energie v době rekonstrukce, pojistka bytu, kuchyně, plastová okna, dveře, parapety, žaluzie
2. pokud jsme jeden byt přestavěli na dva, máme vést dvě inventární karty a 2x vypočítávat odpisy (cenu mě napadá jedině rozdělit poměrem metrů čtverečních) nebo můžeme vést vše jen jednou
3. Zdanuje se příjem pouze za nájem? Příjem za služby a kauci se nezdaňuje?
4. Když jsou 2 spoluvlastníci (v době pořízení bytu nebyli manželé), každý má 50% - zdaňuje každý příjmy ve výši 50% a uplatňuje si výdaje ve výši 50%? Něco jsem zaslechla, že kdyby měl příjem jen jeden z nich, může zdaňovat pouze jeden z nich (ale nájemní smlouva je psaná na oba) - ale v příslušných paragrafech nic takového není.
Předem moc děkuji za odpovědi.
-
1. Do vstupní ceny: cena bytu podle kupní smlouvy za předpokladu, že mezi koupí a zahájením pronájmu neuplynula doba delší než 5 let. Dále všechny prokázané výdaje, spojené s opravou, nebo s technickým zhodnocením bytu. Úroky z úvěru (do doby zahájení pronájmu) jsou součástí vstupní ceny pouze v případě, že tak poplatník rozhodne, možno i přímo do výdajů. Poplatky za správu úvěru a pojistka bytu přímo do výdajů.
2. Pokud máte zkolaudované 2 bytové jednotky, tak odpisujete každou zvlášť.
3. Příjmy za služby, spojené s užíváním bytu, se nezdaňují v případě, že budou tyto služby s nájemcem zúčtovány.
4. Spoluvlastníci zdaňují své příjmy § 11 ZDP. Možná jste četla o tom, že příjmy z pronájmu nemovitosti, která je ve společném jmění manželů, se zdaňují jen u jednoho z nich.
--------------------------------------
Pro vaši informaci kopíruji z Pokynu MF ČR č. D-300 k § 9 ZDP:
1) Příjmy z nájemného z bytů nebo jejich částí, z nájemného nebytových prostor a z nájemného z nemovitostí se u fyzických osob zahrnují do příjmů z pronájmu podle § 9 zákona, případně do příjmů z podnikání či jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 zákona, je-li byt, nebytový prostor či nemovitost vložen do obchodního majetku nebo se jedná o příjem z činnosti provozované na základě živnostenského oprávnění (registrace), případně podle zvláštního předpisu.
2) Součástí nájemného z bytů nebo jejich částí podle ustanovení § 686 a 696 občanského zákoníku nejsou úhrady za ceny služeb spojených s užíváním bytu. Obdobně v případě nájmu nebytových prostor nejsou součástí úhrady nájemného úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem (§ 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů).
3) Zálohy na ceny služeb (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které pronajímatel po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje pronajímatel do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů.
4) Poskytuje-li některé služby sám pronajímatel, jsou zálohy na ceny těchto služeb zdanitelným příjmem pronajímatele.
-
Děkuji za předchozí odpověď a ještě bych vám ráda položila další otázky, omlouvám se, pokud to budu psát zmateně, ale tak nějak si připadám :
1) o splečeném jmění manželů vím, proto jsem zmiňovala, že nejsou manželé. Ale může podle §11 ZDP, zdaňovat příjmy a výdaje jen u jednoho z vlastníků - pokud tedy spolu sepíší smlouvu. (Vznikne jim totiž z pronájmu ztráta, která bude asi i v příštích letech a druhý vlastník by ji nemohl do 5 let odepsat - předpokládá se, že nebude mít jiné příjmy než ze zaměstnání). A jak by to bylo v tomto případě s výdaji-faktury, které byly napsány na toho druhého vlastníka-bez příjmů. Může si je dát do výdajů podle §11 ZDP vlastník, který příjmy zdaňuje ve výši 100%. Pokud ne, mohl by je \"přefakturovat\" a dát si to do § 10 - celkově ve výši 0,- Kč.
2) druhá otázka je pouze spekulace - pokud by chtěli majitelé byt prodat a prodali by ho po 5 letech, tak se jedná o příjem osvobozený od daně. Nemusejí v tomto případě nějakým způsobem dodaňovat uplatněné odpisy? Chápu, že pokud by byt prodali před 5.rokem (protože v něm nemají trvalé bydliště), tak musí zdanit příjmy a do výdajů zahrnou pouze zůstatkovou cenu.
Předem mockrát děkuji za odpovědi.
-
1) Příjmy mohou na základě smlouvy plynout jen jednomu ze spoluvlastníků, který si také (na základě smlouvy) uplatní všechny výdaje, spojené s těmito příjmy, tedy i faktury psané na druhého spoluvlastníka.
2) Pokud by v bytě měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, pak by se jednalo o osvobozený příjem podle § 4/1/a) ZDP. Tuto podmínku zřejmě nesplní, proto by postupovali podle § 4/1/b) ZDP ? prodej po 5 letech od nabytí osvobozen, prodej v době kratší by podléhal zdanění. Jako výdaj si uplatní zůstatkovou cenu, výdaje spojené s prodejem nemovitosti a daň z převodu nemovitosti ? viz § 10/5 ZDP.
-
Dobrý den,
chtěla bych se zeptat,za jak dlouho je možné požádat o vyjmutí koupené nemovitosti z obchodního majetku.Děkuji
-
Pokud jste fyzická osoba, tak o vyřazení hmotného majetku rozhodujete sama, nemusíte nikoho žádat.
-
Dobrý den,
děkuji za odpověď,ale zajímalo mě,po kolika letechod koupě je možné vyjmout nemovitost z obchodního majetku.
-
Žádné omezení není, majetek můžete vyjmout z OM třeba hned druhý den.
-
Dobrý den,
děkuji za odpověď,ale asi jsem zapomněla napsat,že nemovitost byla zrekonstruována.Zajímalo by nás,jak je to s daněma a podobně.Děkuji
-
Asi jste toho zapomněla napsat víc:-) a já si opravdu netroufám věštit z křišťálové koule. V nemovitostech jsou vždy velké peníze, tedy i riziko citelných daňových doměrků. Doporučuji konzultovat problém s účetním, který má k dispozici potřebné doklady, nebo s daňovým poradcem.
-
Převzala jsem vedení účetnictví firmě, u níž jsem zjistila chybu na kartách majetku. Jedná se o to, že v roce 1992 je chybně spočítána zůstatková cena u budov s rozdílem 70 Kč. Nemohu už zkoumat, jak k tomu došlo (asi by mi to ani nebylo k ničemu, protože dodat.přiznání k roku 1992 podávat nemá smysl a ani nelze), ale potřebovala bych to nějak napravit, protože mi tak vzniká rozdíl mezi evidovanou zůstatkovou cenou majetku na kartě, která je tím pádem o 70 Kč nižší než rozdíl mezi pořizovací cenou a oprávkami v účetnictví. Současně vznikl rozdíl mezi součtem odpisů na kartách majetku a sumou oprávek v účetnictví, kde v účetnictví je zaúčtováno o 70,- Kč méně než je uvedeno na kartách.
Domnívám se, že bych daný problém mohla vyřešit přes interní doklady a udělat pomocný odpis tohoto vzniklého rozdílu se zdůvodnění zaúčtování = účty 551/081 ve výši 70,- Kč asi s tím, že náklady budou nedaňové? Můžete mi, prosím, sdělit, zda by takovýto způsob byl korektní nebo zda by se našlo lepší řešení? Děkuji moc.
-
Podle sbírky souvztažností (ing. Jindrák) se o opravě oprávek, chybně vytvořených v minulých letech, neúčtuje. Opravila bych hodnotu odpisů mimoúčetně, pouze poznámkou na kartě majetku a dál bych to neřešila.
-
Dobrý den, ráda bych se zeptala na zálohy na služby při pronájmu bytu - když pronajímatel vybírá měsíčně s nájmem i zálohy na služby, tak si je do příjmů nedává, pokud je hodlá vyúčtovat. Ale když by je nevyúčtoval, protože by nájemci museli doplácet a on to po nich \"nemůže\" chtít. Mohl by si třeba udělat jenom vyčíslení a dopsat poznámku, že to po nájemci nevyžaduje? Díky moc za odpověď.
-
Ráda bych se zeptala, zda lze odepisovat činžovní dům v ideálním spoluvlastnictví jako celek = nerozdělen na bytové jednotky? A jak pak odpisovat po technické zhodnocení bytu? Zda použít sazbu do tech. zh. na celý dům?
-
Dobrý den, ráda bych se zeptala na zařazení majetku do odpisových skupin. Nejsem si jistá se zařazením sil (zásobníků na mouku) do odpisových skupin. Nevím zda sila zařadit do sk. 4 jako sila samostatná, nebo do sk. 3 jako kovové nádže a zásobníky nad 300 l. Sila samostatná jsou dle mého názoru sila, která stojí mimo nemovitost. Naše sila (zásobníky) jsou kovová nádrž schovaná v budově a nejsou nedílnou součástí budovy. Děkuji moc za odpověď.
-
Dobrý den, když pronajímám byt dle §9 a v 1/2 bydlím. Byt mám koupený na hypotéku a chci si uplatnit úroky z hypotéky. Mohu 1/2 z úroků použít jako nezdanitelnou částku na bydlení a druhou 1/2 uplatnit jako daňový výdaje z pronájmu? K přiznání bych doložila čestné prohlášení nebo bych to upravila v dodatku u smlouvy o pronájmu, že v 1/2 bydlím. Dále si nejsem jistá jak z odpisy bytu. Loni jsem měla vysoké úroky z hypotéky, které mi dostatečně pokryjí výdaje z pronájmu. Lze odpisy jakoby zmrazit a využít je v době, kdy budu mít nízké výdaje z pronájmu? Děkuji za odpověď.
-
Dobrý den,
chtěla bych se ujistit, že byt v osobním vlastnictví v bytovém domě, který budu pronajímat, zařadím do odpisové skupiny č. 5??? Děkuji moc za odpověď.
-
Ano.
-
Ještě prosím jednu odpověď ke zdanění příjmů z pronájmu. Podle zákona nejsou daňovým příjmem ani výdajem zálohy (na teplo, el.en.,plyn atd.), znamená to tedy, že mohu dát do výdajů až skutečně spotřebované energie? Jenže vyúčtování za minulý rok chodí až třeba v květnu. Děkuji za odpověď.
-
Zákon o daních z příjmů nezakazuje zahrnout do daňových příjmů přijaté zálohy na služby (teplo, voda, elektřina, popeláři atd.) a platby za tyto služby uplatnit v daňových výdajích. Pokud vedete daňovou evidenci, tak zálohy uplatníte do výdajů (přiznáte do příjmů) k datu jejich úhrady.