Jak podnikat - diskuzní fórum
Témata => Daň z příjmu => Téma založeno: radkas Únor 13, 2011
-
Dobrý den,
pronajímám nový byt a letos poprvé si jej budu dávat do daňového přiznání. Ráda bych Vás požádala o pomoc s postupem vyúčtování.
Byt pronajímám za 9300 Kč + 2000 Kč poplatky (elektrina, voda, sluzby, správa, úklid, ostraha atd.). Poplatky budu nájemcům vyúčtovávat dle reálné kalkulace - spotřeby.
První dotaz: Mám do příjmu z pronájmu zahrnout pouze 9300 Kč nebo celou částku i s poplatky (když ještě nyní nevím reálné platky, řada poplatků je zatím placena zálohově).
Druhý dotaz: co všechno lze uplatnit jako náklad (vše vynaloženo v roce 2010)?
a) splátku úvěru ze stavebního spoření na byt v roce 2010? - cca. 150 000 Kč
b) pouze úroky ze splátek úveru na byt v roce 2010? - cca. 1 300 Kč
c) vybavení bytu (nábytek, apod.), který lze odstěhovat? - cca. 50 000 Kč
d) Kuchyň a další zhodnocení bytu, které je jeho nedílnou součástí? - cca. 100 000 Kč
e) pojištění bytu?- cca. 2 000 Kč
Lze některé náklady případně rozložit do více let?
Předem moc děkuji za pomoc.
S pozdravem,
Radka
-
Pokud zálohy na služby s nájemci zúčtujete podle skutečné spotřeby, tak tyto zálohy nezahrnujete do příjmů z pronájmu.
Výdaje:
a) splátka úvěru na pořízení bytu (hmotného majetku) není daňově uznatelným výdajem
b) zaplacené úroky z úvěru lze uplatnit
c) vybavení bytu lze uplatnit
d) technické zhodnocení bytu zvyšuje cenu majetku, nelze uplatnit jako výdaj. Oprava vestavěné linky je daňovým výdajem
e) pojištění bytu lze uplatnit.
Náklady nelze rozložit do více let.
-
Paní Zdeno, těmi úroky jste si jistá?
-
Ano ... pokud nebyly zahrnuty do pořizovací ceny majetku.
-
Myslela jsem, že úroky z úvěru na pořízení bytu lze uplatnit pouze pokud tím řeším svou vlastní bytovou potřebu.
Pokud jej pronajímám bez ŽL nemusím alespoň krátit??
-
Paní Zdenko, prosím ještě jednou, už asi vím.
Pokud byt pronajímám a uplatňuji výdaj % z příjmu, pak úroky nemohou být odečitatelnou položku snižující základ daně.
Pokud ale pronajímám a uplatňuji skutečné náklady, mohu úroky uplatnit jako výdaj k dosaženému příjmu.
Je to tak OK?
Ještě jednou děkuji.
-
Ano, OK.
-
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat: pronajímám byt dle §9, vedu si přehled výdajů a příjmů. Byt mám v osobním vlastnictví. Za minulý rok mám dost velké úroky z hypotéky a další výdaje, chci se zeptat zda je možné že bych si vytvořila kartu majetku na byt a odpisy bych pro příští rok zmrazila a uplatnila je v době, kdy budu mít nižší úroky z hypotéky a menší výdaje(např v dalším roce)? Můžu kuchyňskou linku, která mám za více než 40tis odepisovat v 2 odpisové skupině? děkuji za odpověď.
-
Odpisování hmotného majetku (bytu) můžete přerušit. Pokud nejsou úroky součástí pořizovací ceny bytu, tak je můžete uplatnit jako výdaj v tom roce, ve kterém jste je zaplatila, nelze odložit do dalších let. Vy máte volně stojící kuchyňskou linku?
-
děkuji za odpověď. Kuchyňská linka nebyla součástí bytu, tak byla koupena a domontována až po koupi. Ale asi se musí o cenu kuchyňské linky zvednout cena za byt, neboť je pevně spojená s bytem? Ještě jsem se chtěla zeptat zda mohu odložit odpisy i když bydlím v polovině pronajímaného bytu? Jak je to poté s úroky z hypotéky? Můžu si 1/2 použít jako nezdanitelnou částku a 1/2 jako daňový výdaj u pronájmu? Asi bych to doložila čestným prohlášením či dodatkem ke smlouvě.
Pak mi ještě není jasné jak postupovat když se pronajímá družstevní byt. Na družstevní byt je hypotéka a mám nárok na úroky z hypotéky. Když si je dám loni do výdajů z pronájmu jak budu postupovat v dalších letech, když budou úroky menší a menší. Můžu přejít na paušál 30%? Ale musím mít v roce kde se naposledy použily skutečné příjmy a výdaje vše uhrazeno do 31.12.xxx? děkuji moc za odpověď.
-
Vestavěná linka je součástí nemovitosti. Pokud v bytě kuchyňská linka nebyla, případně byla na jiném místě, tak se jedná o technické zhodnocení, které navyšuje cenu majetku (výdaj se rozloží do odpisů HM). Pokud jste vyměnili původní linku za novou, stejných parametrů, pak se jedná o opravu, výdaj se uplatní hned při úhradě. Předpokládám, že jste vlastníky bytu a uplatňujete odpisy hmotného majetku. Odpisování HM můžete přerušit, pokud jste zvolili rovnoměrný způsob, tak můžete uplatnit jen část ročního odpisu. Pokud pronajímáte jen polovinu domu, tak můžete daňově uplatnit jen polovinu ročního odpisu. U úroků z hypotéky můžete ½ uplatnit jako nezdanitelnou část a druhou polovinu jako daňový výdaj.
U pronájmu družstevního bytu můžete přejít na uplatňování výdajů procentem z příjmů (30%). Pokud byste na konci roku, ve kterém naposledy uplatníte prokázané výdaje, nějaké pohledávky, nebo zásoby, tak byste o ně musela zvýšit základ daně, o závazky můžete základ daně naopak snížit.
-
děkuji za odpověď. moc jste mi pomohla
-
Dobrý den, od října budu pronajímat byt a chtěla bych se vás zeptat jak to potom bude s daňovým přiznáním. Budu mít zvlášť nájem - 8000Kč a zvlášť zálohy na poplatky za skutečnou spotřebu tepla, vody, elektřiny - 3000Kč. Jak jsem už vyčetla, tak daň se platí jen za nájem, tedy z toho, co je můj přijem. Jde mi o to, že nájemníci si budou platit poplatky za energie, které v lednu s nimi vyúčtuji, ale v nájmu jako takovém je mimojiné zahrnuta ještě třeba spotřeba společné energie, úklid, spotřeba vody na úklid, odměna správci, poplatek za výtah atd. Tyto položky taky od nájmu odečtu? Jinak živnostenský list nemám a asi bude pro mě nejméně složité si odečíst 30% paušální náklady než abych sledovala příjmy a výdaje. Jestli dobře chápu, tak z příjmu co z bytu bydu mít odečku 30% a z toho pak vypočítám daň? Vím, že podání přiznání je ještě daleko, ale mám z roho těžkou hlavu už teď.
-
Zálohy na služby spojené s užíváním bytu, které zúčtujete s nájemníkem, nemusíte přiznávat jako daňový příjem. Pokud některé zálohy nechcete vyúčtovávat, tak je přiznejte jako příjem z pronájmu a uplatněte k nim výdaje ve výši 30% příjmů. Do služeb spojených s užíváním bytu patří například i poplatky za odvoz odpadu, energie pro společné prostory, úklid společných prostor, užívání výtahu, STA ...odměnu správci bych tam tak zahrnula.
Na pronájem nemusíte mít živnostenský list. Nejjednodušší je uplatnit výdaje procentem z příjmů. Od příjmů (příjmy bez záloh, které jste zúčtovala s nájemníkem) odečtete 30% a rozdíl bude základem daně podle § 9 zákona o daních z příjmů, ze kterého vypočítáte daň. Vyplníte přílohu č. 2 daňového přiznání.
-
dobrý večer, budu od ledna pronajímat byt ,kde jsem poloviční vlastníkv(druhým vlastníkem je přítel), je nutné, aby jsme daň odváděli oba dva nebo stačí, když ji odvede jeden? Na smlouvě jsme uvedeni oba. Také jsem slyšela, že je nutná registrace k dani na příslušném FÚ, je tomu tak, když budu pronajímat jako soukromá osoba? Díky za odpověď Pavla
-
Dobrý den, mám dotaz ohledně pronájmu. Dům vlastní manželé, ale nenabyli v manželství, dům byl manžela, daroval manželce podíl. Jakým způsobem budou zdaněny příjmy z pronájmů bytů v tomto domě? Moc děkuji.
-
Zdaňují v § 9 ZDP buď podle spoluvlastnických podílů (zapsaných v KN), nebo mohou uzavřít písemnou smlouvu (§ 11 ZDP), podle které si mohou rozdělit příjmy a výdaje jinak.
Pročtěte článek zde:
http://www.malina-reality.cz/aktuality/jak-zdanuji-prijmy-podilovi-spoluvlastnici-domu-nebo-bytu.html
-
Zdeni, opět vám moc děkuji za radu. Akorát ten odkaz na článek nefunguje, skáče mi to na hlavní stránku a odrážku aktuality nemůžu najít. Projdu si ten katastr, v par 9 píšou o bezpodílovém vlastnictví, takže jsem trochu tušila, že to může být i jinak, než aby danil celé jeden z nich.
Moc děkuji.
-
Obecně se příjmy a výdaje rozdělují podle spoluvlastnických podílů. Pokud chtějí rozdělit jinak, například proto, že příjem plyne jen jednomu z nich, tak musejí uzavřít písemnou smlouvu.
Kopíruji článek:
Jak zdaňují příjmy podíloví spoluvlastníci domů nebo bytů
Zdaňování příjmů z pronájmu domu, který je ve spoluvlastnictví více osob, bývá v praxi někdy komplikované.
Příjmy dosažené společně dvěma nebo více spoluvlastníky nemovitostí a k nim společně vynaložené výdaje se rozdělují mezi tyto osoby podle jejich spoluvlastnických podílů. Každému z nich vzniká povinnost podat daňové přiznání z příjmů z pronájmu ve výši spoluvlastnického podílu.
Zákon však připouští dvě výjimky:
1. Pokud příjmy plynou jen některému spoluvlastníkovi, není nutné, aby podávali daňové přiznání všichni, ale pouze ten, kdo je skutečně pobírá.
2. Příjmy z pronájmu pobírají sice všichni spoluvlastníci, ale příjmy a výdaje mohou být rozděleny v jiném poměru, než to odpovídá spoluvlastnickým podílům.
V obou případech zákon vyžaduje písemnou smlouvu uzavřenou všemi spoluvlastníky.
Skutečnosti dohodnuté ve smlouvě musejí při eventuální kontrole prokázat svému správci daně. Pokud nejsou příjmy a výdaje rozděleny podle spoluvlastnických podílů, mohou spoluvlastníci uplatnit výdaje, které na ně připadají, pouze v prokázané výši. Nemůže se tedy stát, aby jeden uplatňoval výdaje v prokázané výši a ostatní procentem z příjmů.
Příklad 1: Bratři Marek a Jan jsou spoluvlastníky činžovního domu, kde je 12 bytů. Každý vlastní jednu ideální polovinu nemovitosti. Příjmy z nájemného pobírají oba. V domě byla provedena oprava fasády a výměna stoupaček. Příjmy dosažené společně Markem a Janem z nájmu bytů a společné výdaje se rozdělují podle spoluvlastnických podílů obou poplatníků, tj. v poměru 50 : 50.
Příklad 2: Příjmy z nájemného od 12 nájemců pobírá pouze Marek, který rovněž uhradí ze svých prostředků opravu fasády a výměnu stoupaček. Oba spoluvlastníci, Marek a Jan, uzavřeli smlouvu, v níž je tato skutečnost zakotvena. Marek ve svém daňovém přiznání uvede všechny příjmy z nájemného a k nim se vztahující prokázané výdaje. Jan nebude muset daňové přiznání podávat. Pokud by však neuzavřeli písemnou smlouvu o tom, že příjmy z nájemného budou náležet pouze Markovi, měli by povinnost podávat přiznání oba (každý by zdaňoval 50 % příjmů a k nim by příslušelo 50 % společných výdajů).
Příklad 3: Marek vybírá nájemné od 9 nájemců, zatímco Jan od 3 nájemců. Počátkem roku uzavřeli písemnou smlouvu a dohodli se, že Marek bude zdaňovat 75 % příjmů a k tomu 75 % společných výdajů, Jan zbývajících 25 %. Zákon tento postup umožňuje.
Příklad 4: Příjmy z nájemného od 12 nájemců pobírají Marek i Jan. Marek ale uhradil ze svých prostředků opravu fasády i výměnu stoupaček. Jan je ve finanční tísni, proto se na financování provedené opravy nepodílí. Ve smlouvě však vyslovil souhlas s tím, aby Marek všechny uhrazené opravy uplatnil ve svých výdajích. Protože si výdaje nerozdělili rovným dílem, mohou je uplatnit pouze v prokázané výši. Jan si proto nemůže dát k příjmům paušální výdaje 30 %.
02.03.2009 - Josef Drbohlav - PRÁVO - Firma - str. 13
-
Moc děkuji.
V článku jsou zmínění bratři, nemůže být rozdíl v tom, že dům vlastní manželé?
Znáte to, na jeden vydaný zákon je tisíc komentářů :-(
Našla jsem si tento článek, ale tam je taky uvedeno podílové vlastnictví mezi bratrem a sestrou :-(
http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/doc-d4518v6492-danove-aspekty-pronajmu-nemovitosti/
děkuji
-
Skutečnost, že jsou manželé, nehraje v tomto případě roli, neboť dům není součástí společného jmění manželů. Jsou spoluvlastníci a při rozdělování příjmů a výdajů postupují stejně, jako by postupovali například sourozenci.
-
Moc vám děkuji!!!!
-
Zdeni prosím ještě o info - viz můj dotaz výše..podílové vlastnictví manželů - může jeden použít paušální výdaje a druhý reálné?
Děkuji.
-
Pokud si rozdělují příjmy a výdaje rovným dílem, tak ano.
-
Dobrý den, prosím o radu.
Podnikatel podle § 7 měl v roce 2013 ztrátu, zároveň pronajímá společně s bratrem část rodinného domu (příjmy dělí 50%). Evidenci výdajů
u pronájmu nevedou, tedy vždy uplatňovali výdaje procentem.
V r. 2013 činily jeho příjmy z pronájmu 66.000,- Kč. Může v této situaci uplatnit daňové zvýhodnění na 2 děti? Manželka ani prarodiče si
zvýhodnění uplatnit nemohou.
Jaký příjem se počítá: 66.000, nebo 66.000,- snížený o 30%.
Nebo za loňský rok uplatnit skutečné výdaje (dopisy nevede), uplatnit třeba jen daň z nemovitostí?!
Děkuji za odpověď.
-
Dobrý den Heli,
domnívám se, že výdaje k pronájmu nejsou potřeba a pak si uplatnit dvě děti může, podle mého mu žádná daň. povinnost nevyjde a stát mu za děti vrátí vše.
66 000 *0,15 je 9900 kč a sleva na poplatníka je 24 840.
Berou se příjmy 66 000. U vás ale kdyby použil paušál na pronájem, tak nemá nárok na zvýhodnění, protože základ daně je vyšší než základ daně z par. 7 (ztráta).
-
Jestli jsem dobře pochopila, v tomto roce si výdaje z pronájmu uplatní skutečné a žádné nevykáže? Jinak moc děkuji za radu.
-
Ano, hlavně nezaškrtávejte, že uplatňujete výdaje procentem z příjmů. Do výdajů můžete dát nulu nebo třeba jenom daň z nemovitosti.
-
Dobrý večer.
Prosím Vás je možné u příjmu z pronájmu §9 uplatnit jako výdaj daň z nabytí nemovitých věcí? Byt nezahrnuji do majetku.
Děkuji.
-
Ano, pokud byla zaplacena (§ 24/2/ch) ZDP).
-
mám prosbičku - chci začít pronajímat družstevní byt na ŽL (budu mít i úklid a jiné služby)..... chci danit podle paragrafu 7. Jelikož je to družstevní byt, nemohu použít odpisy, takže paušálem (60 procent). Musím byt zařadit do obchodního majetku? mockrát děkuji za odpověd
-
Byt je majetkem družstva. Cizí majetek nemůžete zařadit do svého obchodního majetku.
-
Dekuji moc za odpoved... jeste doplnujici otazka... mohu ho ale dale pronajimat a danit podle paragrafu 7 (treba na ubytovaci sluzby) nebo ho muzu priznat jen pod paragrafem 9?
-
Pokud budete poskytovat ubytovací služby, například úklid a praní prádla (musíte si opatřit živnostenské oprávnění), tak budete danit jako příjem ze živnosti podle § 7. S ubytovaným uzavřete smlouvu o ubytování.
Pokud byste byt pouze pronajímala bez poskytování dalších služeb, tak budete danit podle § 9 zákona o daních z příjmů. Uzavřete podnájemní smlouvu. Zdanění podle § 9 má sice menší procento výdajů, ale na druhou stranu nemusíte platit zdravotní a sociální pojištění.
Nejsem si jistá, zda je možné poskytovat v bytové jednotce ubytovací služby (podle § 2326 NOZ poskytujete přechodné ubytování v ZAŘÍZENÍ K TOMU URČENÉM), to je otázka spíše pro právníka. Podle živnostenského zákona lze poskytovat ubytovací služby i v bytových domech. Pochybuji, že by toto finanční úřad zkoumal.
-
Zdeno, mockrat Vam dekuji za odpoved.
-
Dobrý den,
kdybyste byla tak hodná, potřebovala bych poradit s následujícím. V letošním roce jsem začala pronajímat byt (FO dle paragrafu 9 a mám trvalý pracovní poměr), který byl vložen do katastru nemovitostí 9.12. 2021 a zápis do katastru proveden 4.12. 2022. První nájemné jsem přijala v polovině měsíce února. Měsíční nájemné a zálohy na služby mám uvedené ve smlouvě zvlášť. Zálohy budu nájemci vyúčtovávat. Povedu evidenci příjmů. Vím , že nemusím do příjmů podléhající daní tyto zálohy zahrnout. Musím je a vyúčtování evidovat pro finanční úřad ( v položkách nepodléhající dani z příjmů) nebo to je jen na mně? Dále bych se chtěla zeptat, zda mohu níže uvedené položky zahrnout/navýšit do kupní ceny nemovitosti (pro odpis nemovitosti):
1) poplatek za vklad do katastru nemovitosti
2) odměnu notáře
3) znalecký posudek ceny spoluvlastnického podílu na pozemku na níž stojí dům s bytem - já myslím, že toto mohu dát přímo do nákladů, protože se to nevztahuje přímo k bytu, je to tak správně?
4) odměnu realitce
5)rezervační poplatek u realitky
6) výměny zámků, klíče atd. mohu dát přímo do výdajů?
Zjistila jsem, že pokud chci byt odepisovat, musím odečíst od kupní ceny bytu spoluvlastnický podíl na pozemku, který náleží k bytu. Nechala jsem si za tímto účelem vypracovat znalecký posudek a znalec mi uvedl do posudku dvě ceny. Cenu obvyklou a cenu dle cenového předpisu. Já se domnívám, že od kupní ceny mám odečíst cenu obvyklou, je to tak správně? Trošku mě zaráží, že cena obvyklá je menší než cena dle cenového předpisu. Ještě prosím jeden dotaz, mohu provést v roce 2022 odpisy bytu za celý rok (tedy za 12 měsíců), když byl vklad do katastru proveden 4.1. 2022 a první nájemné jsem přijala v únoru. Domnívám se, že ano, ale nejsem si jistá. Ještě mě napadá, musím někde uvádět přijatou vratnou kauci od nájemníka?
Moc děkuji za odpověď
Iveta